更新：2026-08-19 21:10:51
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2026年8月12日，越秀房地产投资信托基金（下称“越秀房产基金”，00405.HK）发布中期业绩。在商业地产整体处于存量调整、租金承压的周期中，这份财报呈现出两个并存的面向：财务结构显著优化，但经营端仍面临规模收缩与业态分化的现实压力。
财务结构优化：主动降杠杆效果明显
最值得关注的变化在负债端。根据业绩公告，越秀房产基金利用自有资金主动提前偿还存量债务，期末借贷比率从2025年末的48.5%降至41.9%。在利率环境仍处相对高位的背景下，这一主动收缩策略降低了基金的财务风险敞口。
融资结构的调整同步推进。基金将平均债务到期年限延长至3.01年，以平滑再融资压力；上半年平均付息率3.79%，同比下降13个基点，对应节省融资成本约5800万元。外汇敞口收窄至20%，为近五年最低水平，汇率波动对报表的扰动有所减弱。
标普、惠誉维持“BBB-”投资级评级，展望稳定。但需指出，该评级处于投资级最低档，在当前信用分化加剧的环境下，任何经营或融资层面的超预期波动都可能触发评级重新评估。
在此基础上，越秀房产基金中期分派总额约为1.445亿元，每个基金单位分派0.0271元，按2026年6月30日收市价0.65港元计算，年化分派收益率达9.64%。
经营端：收入规模收缩，业态表现分化
财务端的优化并非没有代价。业绩公告显示，由于2025年底出售越秀金融大厦，基金经营收入规模相应缩减。上半年实现经营收入7.67亿元，物业收入净额5.08亿元；除税后及与基金单位持有人交易前的净亏损约1.57亿元，较上年同期亏损3.37亿元收窄53.6%，主要得益于投资物业公平值亏损从4.255亿元大幅收窄至9610万元。
业态之间分化明显。酒店公寓是期内为数不多的增长亮点：广州四季酒店上半年收入同比增长5.2%，期内平均房价同比提升13.4%；每间可供出租客房收入（RevPAR）同比上涨6.8%，创下开业以来新高；广州IFC雅诗阁服务公寓经营收入同比增长2.0%，为历史同期最佳。酒店及服务式公寓板块整体收入约2.615亿元，同比增长约4.4%。
零售商场方面，广州VT101维多利广场完成街区改造后，7月客流同比上涨28%，销售额攀升32%；广州IFC国金天地客流同比增长15%、销售额增长9%，出租率维持96.4%。根据全联房地产商会商业地产工作委员会发布的行业信心报告，2026年上半年近六成商业地产经理人认为市场表现低于预期，租金水平同比下滑的受访者近五成，行业整体出租率与租金承压明显。
写字楼板块方面，上半年新签约约3.4万平方米，写字楼业态收入约3.27亿元。广州IFC续租率达93%，财富500强及中国500强背景租户在租面积占比升至39%。但期末整体物业组合出租率79.4%，除武汉项目外其他物业出租率基本维持在80%以上，整体去化压力仍存。
专业市场方面，上半年整体出租率达93.8%，持续坐稳华南头部服装专业市场龙头地位。广州白马服装市场上半年接待采批团175批次，带动客流同比增长20%。
总体而言，越秀房产基金在2026年上半年完成了一次主动的财务“瘦身”，借贷比率降至41.9%的行业较健康水平，融资成本与汇率风险均得到一定控制。但这一调整伴随经营规模的收缩，且写字楼市场租金下行、整体出租率偏低等结构性问题仍制约收入端的弹性。下半年核心课题在于：在维持财务纪律的同时，如何提振核心物业的出租率与租金表现，使资产端的收益能力与负债端的健康水平相匹配。
南方+记者 周中雨配市值股票
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