更新：2026-08-19 21:03:55
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近期，零售巨头胖东来宣布将于今年12月关闭运营24年的许昌生活广场老店，引发全网热议。
根据公开报道，这家年销售额约20亿元、年净利润超1亿元的标杆实体门店，并非因经营亏损退场，而是部分零散产权房东暴力涨租，租金水平严重脱离市场公允区间，企业不愿在失衡的租赁关系中妥协，选择租约到期后不再续租。胖东来创始人于东来在社交媒体对外坦言，尽管涉事产权占比不高，但商业合作的公平底线不容突破，宁可放弃高利润门店，也不愿接受脱离现实的租金定价。
微博截图
不得不说，来哥的“爆料”点出了部分同行共同的压力和焦虑，也得到了大量胖粉的同情。连日来，舆论大多聚焦于企业坚守商业底线的故事，而跳出事件本身，我们或许还能照见当下国内商业地产所处的一个特殊周期节点，这也是于东来敢于硬杠房东的主要底气。 2026 年上半年及 7 月多家机构发布的行业监测数据显示，当前商业地产仍经历深度调整，市场估值、租金水平逐步回归理性，行业正在触摸周期底部，也孕育着新一轮结构性机遇。
回顾行业过往，散售型商业物业长期存在一大矛盾：部分产权业主将商户经营红利，当成物业本身的固有价值。商户投入人力、运营、品牌，花费数年培育商圈人气，等到门店生意红火，个别业主便无视市场基准租金，按照商户盈利水平坐地起价，把经营者的经营成果，直接折算为物业租金上涨的筹码。
浏览这几天的主流媒体报道，河南新乡的另一家胖东来门店此前已有前车之鉴，胖东来门店因租金三倍暴涨撤场之后，原址商圈客流快速萎缩，商铺空置，曾经被高估的物业租金大幅回落，业主既没有拿到预想的高额租金，资产价值反而受损，形成商户与业主双输局面。
因而，胖东来许昌老店事件无非是再次印证了一个朴素的商业逻辑：不是地段成就商户，而是优质商户赋予地段商业价值，物业的价值，是产权方、运营方、消费者多方共建的结果，绝非建筑砖头本身自带无限溢价。
地产圈的一些朋友说，于东来的果断印证了商业地产正处在筑底阶段，房东的涨价行为并没有多少“依据”。中指研究院全国百街商铺租金指数显示，上半年重点城市商业街平均租金继续下行，超八成样本商业街租金出现不同程度回调，虚高的商铺租金正在被市场出清，租金逐步向商户实际承受能力靠拢。仲量联行上半年报告亦指出，全国重点城市甲级办公楼租金整体降幅持续收窄，市场已经从单边快速下跌，转向供需再平衡，市场分化特征愈发明显：核心区位、持有统一产权、运营体系完善的优质商业资产韧性凸显；而产权碎片化、物业条件老旧、依靠个体业主随意定价的物业持续承压。
笔者注意到7 月最新出炉的一份行业研判，指出商业不动产REITs加速扩容，保险资金、理财资金等长期资本逐步放开准入，增量资金开始观望布局，资产配置视角下，市场底部信号不断累积。
胖东来的遭遇，恰恰暴露出碎片化产权商业物业的先天短板。许昌生活广场当年因工作疏漏，没有统一整体签约，物业分割为众多小业主产权，每个业主独立定价，很难形成统一的商业运营规划。一旦门店经营红火，个别业主就会产生涨价冲动，企业即便盈利能力很强，也很难对抗分散产权带来的租金博弈风险。反观当前市场上表现稳健的商业项目，大多是开发商自持整体物业，产权统一，业主与商户可以建立长期共生的合作模式，租金定价锚定市场行情，而不是紧盯商户的利润。这也给市场参与者重要启示——商业地产价值，不止看地段位置，产权结构、运营协同能力，同样是决定资产长期价值的核心要素。
市场筑底不等于全面普涨，未来商业地产必然延续强分化格局。一方面，大量分散产权、硬件老旧、缺乏运营能力的物业，仍将面临空置、租金承压的压力；另一方面，消费复苏带动体验式商业需求崛起，具备统一产权、成熟运营、适配新消费场景的优质商业不动产，正在迎来配置窗口。过去行业火热阶段，很多投资者迷信 “一铺养三代”，把商铺看作稳赚不赔的资产，忽视租户生存能力，租金脱离实体经济的承载力。经过一轮周期调整，市场正在纠正这种认知偏差：商业物业的收益根基，是实体商户可持续经营，商户盈利空间与物业租金必须维持合理平衡，脱离商户承受力的高租金，最终只会换来空置与资产贬值。
为此，有专家认为，胖东来选择斥巨资打造自持综合体，摆脱租赁物业带来的不确定性，也代表优质实体企业一种新的选择。当外部租赁环境充满不确定性，头部经营主体转向自持物业，这既是企业自身风险规避，也会反过来带动优质商业不动产的价值重估。
对投资者和资产持有者而言，其实应该摒弃 “坐地收租” 的旧思维，建立共生思维：尊重实体经营的客观规律，设置弹性合理的租约，与商户共担周期波动，才能实现资产长期稳定的现金流。
平心而论，于东来关闭盈利老店，仍然是一次代价高昂的商业案例，它不只是一家企业的取舍，更是整个商业地产周期的一面镜子。但我们也看到，经过持续调整，虚高泡沫不断出清，租金回归实体经济可承受区间，长期资本持续入场，商业地产正逐步靠近周期黄金底部。
但与多位地产专家讨论后，笔者仍认为，机遇只属于优质资产，产权清晰、运营成熟、尊重商业共生逻辑的物业，才能穿越周期，分享消费复苏带来的红利；而固守旧思维、追逐短期暴利的资产，仍将持续承受市场的检验。
这似乎也揭示了一条铁律：商业地产的价值，从来不在钢筋水泥，而在人与人、资方与经营方之间健康可持续的商业生态。但愿于东来这一步棋能走好、走稳。
南方+记者 冯善书杠杆证券票
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